پژوهشگاه قوه قضاییه نشریه پژوهش های حقوق ثبت 3 2 2026 01 21 Institutionalization of the “Insurance Principle” In the Light of the Amendment of Article 13 of the Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions نهادینه سازی «اصل بیمه» در پرتو اصلاح ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول 729146 10.22106/rlr.2025.2065094.1103 FA امیرمسعود فاطمیان گروه حقوق، واحد تهران مرکزی، دانشگاه آزاد اسلامی ، تهران، ایران 0000-0001-7741-6969 عاصف حمداللهی آقکند دکتری حقوق خصوصی، دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه قم Journal Article 2025 07 12 Invalidation of the registered title deed by the courts solely on the basis of civil law, while disrupting the legal and psychological security of the society, has a destructive effect economically. Registration is based on human actions. Therefore, despite all supervision and controls, errors in the process of land registration, and even fraudulent registration of transactions, are possible. Since it cannot be stated that all information recorded in the registration books is in accordance with legal reality and correct, in order to be able to trust the information included in the aforementioned books, the principle of the indefeasibility of the title deed is needed. On the other hand, the principle of “insurance or guarantee” expresses the concept that if a property right is registered, it is guaranteed by the state. An economic analysis of the country’s registration system requires the acceptance of the insurance principle. In addition, the public trust theory, the theory of the independence of the registration system, the theories of citizenship rights, risk-based civil liability, the principle of full compensation, the principle of fairness in compensation, the examination of explicit legal cases, the citation of the jurisprudential rule of no harm, the rule of reasonable restitution of property and reasonable redress of damage against public interests, the legal capacities of state compensation for damaged, and the legal analysis of the rule of Article 22 of the Registration Law are all principles supporting compensation for damage caused by registration errors instead of invalidation the title deed. The authors of this article also believe in the modified acceptance of the principle of "insurance" after adapting it to the country's registration and legal structure. However, the latest will of the legislator in Article 13 of the Law on the Requirement to Register Real Estate Transaction, contrary to the aforementioned rules and even contradictory to some of the strategic principles accepted in this law, incorrectly implemented the institution of "title insurance" and explicitly accepted the possibility of invalidating the registered transaction. ابطال سند رسمی مالکیت توسط دادگاه‌ها و صرفاً با استناد به مبانی حقوق مدنی، ضمن خلل در امنیت حقوقی و روانی جامعه، تاثیر مخربی از حیث اقتصادی دارد. ثبت، مبتنی بر اقدامات انسانی است. لذا به‌رغم همه نظارت‌ها و مراقبت‌ها، وقوع اشتباه در فرآیند ثبت املاک و معاملات وحتی ثبت متقلبانه معاملات، امری محتمل است. از آنجا که نمی‌توان اظهار داشت که همه اطلاعات ثبت شده در دفاتر ثبتی منطبق بر واقعیت حقوقی و درست است، برای اینکه بتوان به اطلاعات گنجانده شده در دفاتر مذکور اعتماد نمود، به اصل ابطال ناپذیری سند مالکیت نیاز است. از طرفی اصل «بیمه یا تضمین» این مفهوم را بیان می‌نماید که اگر حق مالکیتی ثبت گردد، به وسیله دولت مورد تضمین است. تحلیل اقتصادی از نظام ثبتی کشور، پذیرش اصل بیمه را ایجاب می‌نماید. ضمن آنکه نظریه اعتماد عمومی، نظریه استقلال نظام ثبتی، نظریات حقوق شهروندی، مسئولیت مدنی مبتنی بر خطر، اصل جبران کامل خسارت، اصل منصفانه بودن جبران خسارت زیان دیده، بررسی موارد صریح قانونی، استناد به قاعده فقهی لاضرر، قاعده استرداد معقول مال و دفع معقول ضرر در مقابل مصالح عامه، ظرفیت‌های قانونی جبران دولتی خسارت زیان دیده و تحلیل حقوقی حاکمیت ماده 22 قانون ثبت، همگی مبانی حمایت‌کننده از جبرانِ خسارت متصرر از اشتباهات ثبتی به جای ابطال سند مالکیت است. نگارندگان این مقاله نیز قائل به پذیرشِ تعدیل شده اصل «بیمه» پس از انطباق با ساختار ثبتی و حقوقی کشور می‌باشند. لیکن آخرین اراده قانونگذار در ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برخلاف قواعد اخیرالذکر و حتی متناقض با برخی از اصول راهبردی پذیرفته شده در این قانون، نهاد «بیمه مالکیت» را به نحوی ناصحیح پیاده نموده و صراحتاً امکان ابطال معامله رسمی انجام شده را پذیرفته است. https://www.sabtjournal.ir/article_729146_c2c7d38ccc9d0d60cacea18cd3904d86.pdf