https://www.sabtjournal.ir/ نشریه پژوهش های حقوق ثبت fa daily 1 Wed, 21 Jan 2026 00:00:00 +0330 Wed, 21 Jan 2026 00:00:00 +0330 https://www.sabtjournal.ir/article_735343.html https://www.sabtjournal.ir/article_728159.html پژوهش حاضر با هدف تحلیل چالش‌های حقوقی ناشی از اعمال حق فسخ در معاملات اموال غیرمنقول، به‌ویژه در پرتو تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، انجام شده است. پرسش محوری آن است که آیا نظریه «تلف حکمی» می‌تواند راه‌حلی منسجم و منطبق با اصول بنیادین حقوق خصوصی برای تعارض میان حقوق دارنده حق فسخ و حقوق شخص ثالث با حسن نیت فراهم آورد؟ این تعارض زمانی دشوار می‌شود که مال موضوع معامله، پس از ایجاد حق فسخ، به‌صورت رسمی به شخص ثالث منتقل شده باشد. قانون‌گذار در مواجهه با این وضعیت، با الهام از مبانی حقوقی-فقهی تلف حکمی، سازوکاری دوگانه ارائه کرده است که به موجب آن، در برخی موارد امکان استرداد عین یا مطالبه بهای روز آن وجود دارد. با این حال، تفسیر و اجرای این راهکار با چالش‌هایی جدی همراه است؛ از جمله تعارض با اصولی چون نسبیت قراردادها، استقلال حقوقی معاملات، و امنیت حقوقی ناشی از ثبت رسمی. یافته‌های این پژوهش نشان می‌دهد که گاه دارنده حق فسخ، بدون اعمال صریح و رسمی آن، می‌تواند عین مال را از شخص ثالث بازپس‌گیرد؛ امری که با ثبات مالکیت، حسن نیت اشخاص ثالث، و اعتماد عمومی نسبت به نظام ثبت رسمی در تعارض است. این پژوهش، با روش تحلیلی–توصیفی و با بهره‌گیری از مبانی فقهی، حقوقی و تطبیقی، در نهایت سه راهکار اصلاحی پیشنهاد می‌دهد: نخست، الزام به اعمال واقعی و رسمی فسخ توسط انتقال‌دهنده به‌عنوان پیش‌شرط امکان استرداد؛ دوم، جبران خسارت اشخاص ثالث با حسن نیت در فرض بازگشت مال؛ و سوم، تقویت شفافیت اطلاعاتی و سامانه‌های هشدار در فرآیند ثبت معاملات. این اصلاحات می‌تواند ضمن صیانت از حقوق دارنده حق فسخ، توازن منافع و امنیت حقوقی سایر ذی‌نفعان را تضمین کند. https://www.sabtjournal.ir/article_727275.html احترام به مالکیت شهروندان بر اراضی و حمایت از آنها یکی حقوق بنیادین اشخاص و از تکالیف اولیه دولت است. شناسایی اراضی و املاک عمومی و اراضی دولتی که به ثروت های عمومی تعبیر می شوند هم از تکالیف بی مناقشه دولتها به شمار می رود. این تکلیف دوگانه دولت ، سبب می شود تا دولت همواره راهکاری روشن و شفاف ، قانونی و مستند و قابل اعتراض را در پیش بگیرد تا هم از حدود صلاحیت خود در سلب مالکیت اراضی تحت تملک اشخاص به بهانه عمومی بودن گذر نکند و هم مانع تعرض به اراضی عمومی و دولتی بشود تحقق این اهداف اما مستلزم در پیش گرفتن سیاست تقنینی مناسب و تصویب قوانین کیفی است. اما قوانین کنونی را نمی توان ابزارهای مناسب و دقیقی در تحقق این اهداف به شمار آورد. تعداد قوانین ، پیچیدگی روش ها و مراجع متعدد از معایب نظام حقوقی حاکم بر حمایت از مالکیت اراضی خصوصی و حفظ اراضی عمومی است. انتظار می رفت قانونگذار در قانون الزام سازوکاری را پیش بینی کند که به تزلزل مالکیت اراضی ، چه خصوصی و چه عمومی ، پایان دهد در این قانون راهی که بتواند دولت را ملزم کند که ادعا ها ، آرای تشخیص و نظریه های تشخیصی خود را بطور شفاف و روشن به آگاهی شهروندان برساند و نسبت به صدور سند مالکیت اراضی عمومی و دولتی در مدت معینی اقدام کند وجود ندارد. این تعلل قانونگذار سبب شده است تا مالکیت اراضی خصوصی همواره در معرض دست اندازی و تملک توسط دولت و نهادهای عمومی بماند. https://www.sabtjournal.ir/article_728126.html لزوم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از اصول بنیادین نظامهای ثبت عینی است که با هدف تثبیت مالکیت، تضمین امنیت حقوقی و سامان‌دهی بازار املاک تدوین شده است. در ایران، قانون ثبت املاک و اسناد مصوب ۱۳۱۰، علی‌رغم پیش‌بینی مقررات مربوط به ثبت معاملات در مواد ۴۶، ۴۷ و ۲۲، به‌دلیل تفاوت رویه‌های قضایی و ثبتی با چالشهایی مواجه گردید و نتوانست به اهداف بنیادین خود بطور کامل دست یابد. به‌دنبال این خلأ، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» بعنوان اصلاحی اساسی در سال ۱۴۰۳ تصویب شد که یکی از اهداف محوری آن، ارتقای شفافیت، تسهیل فرایند ثبت و افزایش امنیت در معاملات غیرمنقول، به‌ویژه املاک در حال احداث، می‌باشد. دستاوردهای تحقیق نشان می‌دهد که با وجود تفاوت‌های بنیادین ماهوی میان قرارداد پیش‌فروش و قرارداد مشارکت درساخت، قانونگذار به‌دلیل اشتراک برخی آثار حقوقی،مقررات پیش‌فروش را به قراردادهای مشارکت تسری داده و الزام به ثبت رسمی را برای این قراردادها برقرار نموده است؛ ازسوی دیگر، برخی احکام خاص پیش‌فروش صرفاً به معاملات فروش مربوط می‌شود و باید میان آنها و مقررات عام قابل اعمال به مشارکت، تمایز قائل شد. همچنین، با جایگزینی صدور شناسه یکتا به‌جای الزام به ارائه پروانه ساختمانی، ضمن تسهیل فرایند ثبت، چاشهایی مانند کاهش دقت اطلاعات و ابهامات اجرایی به‌وجود آمده است.بنابراین، ضرورت دارد که در تفسیر و اجرای قوانین مربوط، تفکیک دقیق و مبسوط میان این دو نهاد قراردادی رعایت شده و آیین‌نامه‌های اجرایی روشنی تدوین گردد تا امنیت حقوقی و شفافیت بیشتری در معاملات املاک در حال ساخت ایجاد شود. روش تحقیق این پژوهش، توصیفی-تحلیلی و مبتنی بر مطالعات کتابخانه‌ای است. https://www.sabtjournal.ir/article_729527.html قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، با هدف ساماندهی معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول و اعتباربخشی به آن نزد مراجع قضایی و شبه‌قضایی، ثبت کلیه اعمال حقوقی مرتبط با این اموال را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی الزامی دانسته است. اما به نظر می‌رسد علیرغم آن که هدف قانون‌گذار از تصویب این قانون ایجاد نظم در ثبت و پیگیری قضایی معاملات، جلوگیری از بزه و آسیب، کاهش هرچه بیشتر فرارهای مالیاتی و تسهیل فرایندهای حقوقی موجود بوده است، در عرصه‌ی اجرابروز وظهور چالش‌های حقوقی فراوانی را موجب شده است. در حیطه‌ی خانواده و با در نظر گرفتن حساسیت‌های موجود در دعاوی خانوادگی، چالش‌های قانون الزام پیرامون مسائل خانواده و به ویژه چالش‌هایی که در پرتو وصول مهریه و تعارضات اجرای این قانون و قوانین حوزه‌ی خانوادهپدید آمده، بسیار حائز اهمیت خواهند بود.مقاله‌ی حاضر تلاش می کند با رویکردی تحلیلی، کاربردی و انتقادی به دو چالش حاضر در تلاقی قانون الزام به ثبت معاملات رسمی اموال غیرمنقول و وصول مهریه توسط زوجه بپردازد: ابتدا، چالش‌های اعتبار اسناد عادی تنظیم شده پیش از تصویب و لازم‌الاجرایی قانون الزام و استعلام اموال فاقد سابقه‌ی ثبتی در فهرست اموال زوج توسط دوایر اجرای ثبت مورد تحلیل و بررسی قرار گرفت و متعاقب آن نحوه‌ی استناد و معرفی این اموال در دادگاه‌های خانواده جهت وصول مهریه توسط زوجه که در وضع کنونی با تشتت آراء مواجه است،نقد و تحلیل شد. سپس چالش‌های حقوقی ثبت مال غیرمنقول به عنوان مهریه و وصول آن مورد مطالعه قرار گرفت. این پژوهش پس از بررسی و نقد چالش‌های مذکور و موشکافی موانع موجود، راهکارهای عملیاتی و اجرایی پیشنهاد داد تا با کاربست آن‌ها تضادهای میان قانون الزام و قوانین موجود در حوزه‌ی خانواده کاهش و امنیت قضایی جهت پیگیری حقوق زوجه پیرامون وصول مهریه به عنوان یکی از مهم‌ترین حقوق قانونی وی، افزایش یابد. https://www.sabtjournal.ir/article_728031.html لزوم اطلاع رسانی به اشخاص ثالث در خصوص وضعیت حقوقی ملک و شفافیت آن سبب شده است که نظام‌های حقوقی اصل الزام به ثبت را در حوزه معاملات املاک مورد پذیرش قرار داده و ضمانت اجرای ماهوی برای آن از طریق ارتباط میان این الزام به ثبت و تعیین اثر ثبت بر عمل حقوقی برقرار نمایند. با این وجود مصادیقی از انتقالات املاک وجود دارد که مالکیت قبل از ثبت منتقل می‌شود. احکام قضایی مبنی بر شناسایی و تایید مالکیت یکی از همین مصادیق است که مالکیت با صدور حکم و قطعی شدن آن انتقال می‌یابد و درنتیجه مالکیت کامل و قابل استناد قبل از ثبت برای محکوم له بوجود می‌آید و این سوال مطرح می‌شود که در راستای تکمیل اطلاعات نظام ثبت املاک، چگونه ثبت این مصادیق لازم شود؟ ضرورت پاسخ دادن به این مساله در جایی است که الزام به ثبت با الکترونیک کردن فرایند ثبتی محقق نمی‌شود چرا که تاثیری در وضعیت حقوقی انتقال مالکیت ندارد و ایجاد سامانه برخط صرفا تکمیل اطلاعات دفتر املاک را تسهیل می‌نماید. به همین دلیل در گام نخست به رسمیت شناختن انتقال مالکیت با صدور رای و قبل از ثبت و در گام دوم اعمال اثر نسبی ثبت می‌تواند ضمن پذیرفتن مالکیت منتقل شده، حق انتقال مالکیت را منوط به ثبت نماید. در راستای رسیدن به این هدف است که سرعت‌بخشیدن به ثبت مالکیت، با ایجاد سامانه‌های الکترونیکی اجرایی می‌گردد. https://www.sabtjournal.ir/article_727593.html تبصره یک ماده یک از قانون الزام به ثبت رسمی در سه شرط مشخص امکان منع انتقال گیرنده از انجام اعمال حقوقی را پیش بینی کرده است و در صورت نقض عهد از سوی انتقال گیرنده باید برررسی شود که انتقال گیرنده در معامله معارض حق فسخ پیش بینی کرده یا نکرده است؛ اگر حق فسخ پیش بنی کرده باشد در این صورت این انتقال در حکم تلف است و اگر حق فسخ پیش بینی شد عین مال به انتقال دهنده اول(دارنده حق فسخ) مسترد می گردد.این ابداع جسورانه قانونگذار ایرانی ابهاماتی را در ذهن ایجاد کرده است که درج و عدم درج حق فسخ در معامله چه خاصیتی دارد که انتقال در فرض اول در حکم تلف است و در فرض دوم انتقال اعتباری ندارد‌و عین مال قابل استرداد است؟ و اینکه در فرض دوم سرنوشت معامله معارض چه می شود؟و آیا قانونگذار در فرض اول، رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور را نسخ کرده است؟در فرض دوم چند حالت قابل بررسی است؛ اول اینکه انتقال‌دهنده اول انتقال گیرنده را ملزم به فسخ کند، دوم اینکه معامله معارض مراعی فرض شود،سوم فسخ قرارداد اصلی فاسخ قرارداد معارض باشد و چهارم اینکه معامله معارض نسبت به انتقال دهنده قابلیت استناد ندارد. از این چهار روش تنها روش اول مانع قانونی دارد و سه روش دیگر قابلیت اعمال را دارند. و در فرض اول قانونگذار در راستای اعمال قاعده حسن نیت در قراردادها و هماهنگ با رای وحدت رویه دیوان عالی کشور انتقال را در حکم تلف می داند. در دو فرض درج و عدم درج حق فسخ برای منتقلٌ الیه در معامله معارض و در فرض عدم اقاله و عدم بازگشت مورد معامله به ملکیت منتقلٌ الیه؛استرداد مورد معامله بستگی به حسن‌نیت شخص ثالث(بی اطلاعی شخص ثالث از درج شروط سه گانه در قرارداد پایه) دارد. https://www.sabtjournal.ir/article_728101.html مالکیت املاک یا مالکیت‌های عینی از ارکان بنیادین نظام‌های اقتصادی در جوامع گوناگون محسوب می‌شود. به همین سبب، قانونگذار با رویکردی محتاطانه، ثبت رسمی قراردادهای مرتبط با املاک را الزامی نموده تا از هرگونه دخل و تصرف غیرقانونی در حقوق مالکانه جلوگیری شود. این الزام نه‌تنها از حقوق مالکان پاسداری می‌کند، بلکه ضامن امنیت حقوقی اشخاص ثالثی نیز هست که قصد معامله بر روی این املاک را دارند، بی‌آنکه از سوابق حقوقی آن آگاهی کامل داشته باشند. مسئله تحقیق حاضر این است که آیا می‌توان بر مبنای ادله فقهی، راهکاری یافت که از انتقال اموال غیرمنقول به شیوه‌های عادی (غیررسمی) جلوگیری نموده و آن را منحصر به سند رسمی کند؟ در پاسخ به این پرسش‌ بنیادین، دو رویکرد کلی وجود دارد؛ اندیشه انکار (عدم امکان یا مشروعیت چنین رویکردی) و اندیشه اثبات (توجیه فقهی-حقوقی این راهکار). برخی از فقهای از گذشته و حال بر این باورند که اصل حجیت و اعتبار سند رسمی مشروط به این است که فرآیند ثبت، مستلزم احراز شرایطی معادل بینۀ شرعی باشد. در برابر اندیشه انکار، جریان فکری اثبات قرار دارد که باور دارد با بازخوانی دقیق حکم شرعی اعتبار سند رسمی به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا، می‌توان به این نتیجه‌ دست یافت که سند رسمی نه تنها از اعتبار حقوقی برخوردار است، بلکه در موارد تعارض با سایر ادله‌ی اثباتی از جمله سند عادی،بر بسیاری از آنها ارجحیت و تقدم دارد. حامیان این دیدگاه برای تثبیت مبانی فقهی حقوقی خود در خصوص اعتبار اسناد رسمی، به استنادات محکمی از جمله احکام اولیه، احکام ثانویه و حتی احکام حکومتی تمسک جسته‌اند. این پژوهش در سایه توصیف و تحلیل گزاره‌های فقهی پس از بیان هر یک از مواضع مذکور و بررسی استدلال‌های موجود، آنها را بررسی و نقد کرده https://www.sabtjournal.ir/article_727616.html برای حل مسائل ثبت املاک، نقشه‌برداری و اندازه‌گیری‌های میدانی لازم است. در ایران تعداد قابل توجهی از کارشناسان ادارات مرتبط و کارشناسان رسمی دادگستری با استفاده از گیرنده‌های جی‌پی‌اس‌ دستی، در زمینۀ مسائل حقوقی اراضی نظر می‌دهند. در این مقاله، به موضوع ناسازگاری معنی‌دار موقعیت، ابعاد، اندازه‌ها و مساحت اراضی حاصل از این گیرنده‌ها با نتایج حاصل از روش‌های استاندارد نقشه‌برداری پرداخته شده است. در حال حاضر، گیرنده‌های جی‌پی‌اس‌ دستی دقّتی بهتر از چند متر در تعیین موقعیت نقاط ندارند. این عدم قطعیت باعث تداخل اراضی شده و نظریه‌های کارشناسی و آرای محاکم بر مبنای آن‌ها را زیر سؤال می‌برد. در ادامۀ مقاله، ابتدا مبحث چارچوب‌های مختصات که از موضوعات زیربنایی در تعیین موقعیت نقاط است بیان شده و اثر آن بر مسألۀ مورد بحث، تشریح شده است. سپس روش‌های صحیح جانمایی و تعیین حدود زمین‌ها و نیز ابعاد و اندازه‌ها و مساحت اراضی بیان شده و به موضوع صحّت و دقّت هر کدام پرداخته شده است. مثال‌های عددی به منظور مقایسۀ نتایج روش‌های استاندارد نقشه‌برداری با مقادیر حاصل از گیرنده‌های جی‌پی‌اس دستی آورده شده است. همۀ نتایج دلالت بر این دارد که استفاده از این گیرنده‌ها برای مسائل حقوقی اراضی نتایج ناصحیح در پی دارد. در یک زمین به مساحت حدوداً 4500 مترمربع، تداخلاتی بیش از 20 متر با اراضی مجاور و خطای تا 1000 مترمربع در مساحت مشاهده شد. لذا اکیداً توصیه می‌شود استفاده از جی‌پی‌اس دستی متوقف شده و در عوض روش‌های استاندارد نقشه‌برداری مطابق با دستورالعمل‌های موجود به کار برده شوند. https://www.sabtjournal.ir/article_727444.html دعوای دارندۀ سند عادی و رسمی گفتگویی نام آشنا در نظام حقوقی ایران به شمار می‌‌رود و قدمتی یکصد ساله در نظام حقوقی ایران دارد. به راستی حق با کدام گروه است؟ آن چه از نوشته های حقوقی فهمیده می‌شود، بی پایان بودن این کشمکش را نشان می‌دهد. گفتنی است وجود پشتوانه های علمی از هر دو سوی این جریان در این رهیافت بی تاثیر نبوده است. از سویی دیگر، تلاش ها برای به هم نزدیک نمودن این دو جریان هم به جهت پافشاری بر دست بَرتر داشتن هر یک از این دو گروه به جایی نمی‌رسید. رویّۀ قضایی نیز در هماهنگی کامل با این دعوای بی پایان دو شیوۀ متفاوت برگزیده بود. بر این بنیاد، دستیابی به یکسان سازی روش و به عبارت بهتر یافتن پاسخ بر این پرسش که در مال غیرمنقول مالک چگونه کشف شود به آرمانی دست نایافتنی برگردانیده بود. امّا به یک باره و با به ثمر رسیدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مال غیرمنقول مصوب 26/2/1403 مجمع تشخیص مصلحت نظام نوری روشن تابانده شد و قانون گذار دست از سخن دوپهلو زدن کشید و برای نخستین بار در یکصد سال اخیر به گروهی پیوست که مالک را دارندۀ سند رسمی می‌دانند. البته به جهت این که متهّم به جانبداری مغرضانه نشود، پیشنهادی هم سنگ فرا پیش روی دارندۀ سند عادی قرار داد و نام «دعوای قیمت به نرخ روز» را بر آن نهاد تا بدین وسیله بین این دو آشتی دائمی ایجاد نماید. نهادی که در این مقاله به صورت ژرف گونه مورد واکاوی قرار می‌گیرد تا از جمله به این پرسش پاسخ داده شود که آیا این دگرگونی اتفاقی بوده یا بخش کوچکی از یک پارادایم بنیادین در حقوق ایران به شمار می‌رود. https://www.sabtjournal.ir/article_730014.html با توجه به پیشرفت سریع فناوری‌های دیجیتالی و گسترش تهدیدهای ناشی از جرایم سایبری، ضرورت تدوین چارچوب‌های حقوقی جامع و روزآمد در نظام حقوقی ایران به‌ویژه برای حفاظت از سامانه‌های ثبت اسناد و املاک در قبال چنین تهدیدهایی احساس می‌شود. سامانه‌های ثبت اسناد و املاک به‌عنوان زیرساخت‌های حیاتی و مرجع رسمی اطلاعات مالکیت و اسناد، همواره در معرض تهدیدات پیچیده‌ای نظیر دسترسی غیرمجاز، جعل اسناد و حملات سایبری هدفمند قرار دارند که می‌تواند حقوق مالکیت افراد و اعتبار اسناد رسمی را به خطر اندازد. مقرراتی هم‌چون قانون جرایم رایانه‌ای و البته به‌رغم جود »قانون مدیریت داده ها و اطلاعات ملی»، توان مقابله با تهدیدهای نوین و پیچیده را ندارند و هم‌راستایی لازم با استانداردهای بین‌المللی را نیز ندارند. بنابراین، تدوین چارچوب‌های حقوقی جامع و روزآمد که قادر به محافظت از اطلاعات حساس و حفاظت از حقوق مالکیت دیجیتال باشند، ضرورتی انکارناپذیر است. این چارچوب‌ها باید تهدیدهای نوین سایبری، تحولات فناوری و نیاز به هم‌راستایی با استانداردهای بین‌المللی را مدنظر قرار داده و نهادهای قضائی و اجرائی مستقل و متناسب برای نظارت و اجرای این قوانین ایجاد شود. https://www.sabtjournal.ir/article_727987.html معروف شده است که فقهای شیعه احتمالا با الهام از حقوق رم، اصالت شکل و فرمالیسم را در عقود پذیرفته و استفاده از الفاظ خاص را برای هر عقد، جزء ماهیت عقد تلقی نموده‌اند. اگرچه شاید بتوان شواهدی دال بر وجود این انگاره بین برخی فقهای یافت اما اکثر فقها با طرح استدلالی انتقادات مفصل از این اندیشه گذر کرده‌اند. در این مقاله با طرح سه موضوع اشتراط صیغه لفظی در قراردادها، تحلیل اشتراط ماضویت در عقود و مسئله تطابق و ترتیب ایجاب و قبول تلاش شده است ضمن ارائه نظرات فقهای سلف، مبنای نظر ایشان روشن شده و نظرات فقهای متاخر را که بر همان اساس سامان یافته است تحلیل شود. در این مقاله نشان داده شده است که آنچه محور و مبنای تحلیل‌های فقهی بوده صرفاً بیان قصد به نحو روشن و غیرقابل خدشه بوده است والا از منظر ادله فقاهتی دلیلی بر ضرورت استفاده از شکل خاص برای تحقق عقد وجود ندارد. در پایان این مقاله نیز به صورت مختصر به این مسئله پرداخته شده است که ثبت قراردادهای مهم و باارزش را می‌توان با استناد به دلیل بنای عقلا، ضروری انگاشت و به تبع در صورت تغییر شرایط جامعه و ظهور فناوری‌های نوین می‌توان از این مرحله نیز گذر کرد. https://www.sabtjournal.ir/article_729146.html ابطال سند رسمی مالکیت توسط دادگاه‌ها و صرفاً با استناد به مبانی حقوق مدنی، ضمن خلل در امنیت حقوقی و روانی جامعه، تاثیر مخربی از حیث اقتصادی دارد. ثبت، مبتنی بر اقدامات انسانی است. لذا به‌رغم همه نظارت‌ها و مراقبت‌ها، وقوع اشتباه در فرآیند ثبت املاک و معاملات وحتی ثبت متقلبانه معاملات، امری محتمل است. از آنجا که نمی‌توان اظهار داشت که همه اطلاعات ثبت شده در دفاتر ثبتی منطبق بر واقعیت حقوقی و درست است، برای اینکه بتوان به اطلاعات گنجانده شده در دفاتر مذکور اعتماد نمود، به اصل ابطال ناپذیری سند مالکیت نیاز است. از طرفی اصل «بیمه یا تضمین» این مفهوم را بیان می‌نماید که اگر حق مالکیتی ثبت گردد، به وسیله دولت مورد تضمین است. تحلیل اقتصادی از نظام ثبتی کشور، پذیرش اصل بیمه را ایجاب می‌نماید. ضمن آنکه نظریه اعتماد عمومی، نظریه استقلال نظام ثبتی، نظریات حقوق شهروندی، مسئولیت مدنی مبتنی بر خطر، اصل جبران کامل خسارت، اصل منصفانه بودن جبران خسارت زیان دیده، بررسی موارد صریح قانونی، استناد به قاعده فقهی لاضرر، قاعده استرداد معقول مال و دفع معقول ضرر در مقابل مصالح عامه، ظرفیت‌های قانونی جبران دولتی خسارت زیان دیده و تحلیل حقوقی حاکمیت ماده 22 قانون ثبت، همگی مبانی حمایت‌کننده از جبرانِ خسارت متصرر از اشتباهات ثبتی به جای ابطال سند مالکیت است. نگارندگان این مقاله نیز قائل به پذیرشِ تعدیل شده اصل «بیمه» پس از انطباق با ساختار ثبتی و حقوقی کشور می‌باشند. لیکن آخرین اراده قانونگذار در ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برخلاف قواعد اخیرالذکر و حتی متناقض با برخی از اصول راهبردی پذیرفته شده در این قانون، نهاد «بیمه مالکیت» را به نحوی ناصحیح پیاده نموده و صراحتاً امکان ابطال معامله رسمی انجام شده را پذیرفته است. https://www.sabtjournal.ir/article_727143.html مسألۀ تابعیت شرکت‌ها تجارتی از چالش برانگیزترین مباحث در حقوق شرکت‌ها محسوب می‌شود.این چالش که در دو بعد اصل تابعیت و معیار تعیین تابعیت بروز یافته است، امروزه بیشتر بر بعد دوم متمرکز است و معیارهای تعیین تابعیت همچنان در میان نظام‌های حقوقی متکثر است. در ایران، نظریات متفاوتی نسبت به معیار تعیین تابعیت ارائه شده است. در مقررات اتحادیۀ اروپا نیز معیارهای متعددی در تعیین تابعیت مورد پذیرش قانون‌گذار قرار گرفته است، اما دیوان دادگستری اروپا در آراء اخیر خود به سمت وحدت گرایی پیش رفته است. در این زمینه سه پرسش را به ذهن متبادر می‌سازد: اولا، اصل تابعیت شرکت‌های تجارتی بر چه مبنایی استوار است؛ ثانیا، چه معیارهایی در تعیین تابعیت وجود دارد و در حقوق ایران و اتحادیۀ اروپا کدامیک پذیرفته شده است؛ ثالثا،در رویۀ نوین دیوان دادگستری اروپا، ثبت چه نقشی در اعطای تابعیت شرکت‌های تجارتی داشته و این نقش تا چه حد با حقوق کنونی ایران قابل تطبیق است.این پژوهش با روش توصیفی-تحلیلی و مبتنی بر مطالعات تطبیقی به این نتیجه رسیده است که اعطای تابعیت شرکت‌های تجاری بر مبنای شناسایی قانون قابل اعمال و اصل حمایت دیپلماتیک از شرکت‌ها استوار است و معیارهای محتلفی در تعیین آن دخیل اند که از جمله می‌توان به نظریات محل تشکیل، اقامتگاه واقعی، کنترل و عنصر ارتباطی اشاره کرد. رویکرد حقوق ایران و اتحادیۀ اروپا در شناسایی معیار واحد، صریح نیست اما رویۀ جدید دیوان دادگستری اتحادیۀ به سوی شناسایی نظریۀ محل تشکیل تمایل پیدا کرده است.در حقوق ایران در چارچوب تفاسیر ارائۀ شده از قانون و رویۀ قضائی این نظریه قابل اعمال است. https://www.sabtjournal.ir/article_727979.html قانون‌گذار معاملات با اسناد عادی را صحیح و معتبر می‌داند، اما در خصوص اموال غیرمنقول، اعتبار آن‌ها را مشروط به ثبت رسمی کرده‌است. بر این اساس، طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ 6/9/1401 در مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 26/2/1403 در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید (زارع، 1402: 161). پژوهش حاضر با رویکردی توصیفی–تحلیلی و با تمرکز بر شهر تهران، به بررسی نقش این قانون در پیشگیری از تغییر غیرمجاز کاربری باغات با استفاده از تصاویر ماهواره‌ای و تحلیل‌های مکانی پرداخته‌است.در مرحله گردآوری داده‌ها، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و مواد مرتبط با مسائل و زیرساخت‌های فنی آن، با تمرکز بر مواد ۱، ۶، ۸ و ۱۰ مورد بررسی قرار گرفت. این مواد به‌ترتیب به الزام ثبت رسمی معاملات و بی‌اعتباری اسناد غیررسمی (ماده ۱)، اتصال دستگاه‌های اجرایی به سامانه ثبت الکترونیک و پاسخ‌دهی برخط به استعلامات (ماده ۶)، ثبت آرای قطعی مربوط به املاک در سامانه توسط مراجع قضایی (ماده ۸) و ایجاد سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای فاقد سند رسمی و تعیین مهلت قانونی برای پیگیری آن‌ها (ماده ۱۰) می‌پردازند. به ‌موازات این بررسی، داده‌های مکانی مرتبط، مانند تصاویر چندزمانه ماهواره‌ای لندست 2، 5، 7 و 8 از شهر تهران در بازه‌ زمانی تابستان سال‌های 1355، 1365، 1375، 1385 و 1395 شمسی، جمع آوری گردید و تحلیل‌های مکانی، از جمله پایش تغییرات کاربری با استفاده از الگوریتم‌های طبقه‌بندی نظارت‌شده و نظارت‌نشده، در محیط برنامه‌نویسی پایتون اجرا شد.هدف از این تحلیل‌ها، بررسی ارتباط میان ناکارآمدی در تبادل اطلاعات بین‌نهادی، عدم ثبت رسمی معاملات و روند تخریب باغات در تهران بوده است. نتایج نشان می‌دهد که عدم ثبت رسمی معاملات، به‌ویژه در بخش املاک، یکی از عوامل اصلی تسهیل تغییر غیر مجاز کاربری و تخریب باغات به‌شمار می‌رود. https://www.sabtjournal.ir/article_729162.html گسترش جرایم مالی و اقتصادی در حوزه املاک و مستغلات، از جمله جعل اسناد، کلاهبرداری و تبانی برای تصاحب مال غیر، در سال‌های اخیر به یکی از معضلات مهم نظام حقوقی کشور تبدیل شده است. نبود شفافیت در فرآیند نقل‌وانتقال مالکیت، رواج معاملات غیررسمی و ضعف در نظام نظارتی، بستری مناسب برای شکل‌گیری این جرایم فراهم کرده و ضرورت بررسی نقش سازوکارهای قانونی پیشگیرانه را نشان می‌دهد. پژوهش حاضر با هدف تبیین نقش ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پیشگیری از جرایم اقتصادی و شناسایی خلأهای قانونی و نهادی موجود انجام شده است. روش تحقیق توصیفی ـ تحلیلی و مبتنی بر منابع کتابخانه‌ای بوده و داده‌ها از طریق تحلیل اسناد قانونی، آرای قضایی و دیدگاه‌های فقهی و جرم‌شناختی جمع‌آوری وبیان شده‌اند. پژوهش حاضر بیانگر آنست که ثبت رسمی اسناد، علاوه بر تثبیت مالکیت و تقویت ارزش اثباتی آن‌ها، با کاهش اختلافات ملکی و ایجاد شفافیت در معاملات، نقش مؤثری در محدود کردن زمینه وقوع جرایم سازمان‌یافته اقتصادی دارد. با این حال، خلأهایی همچون عدم بطلان ذاتی معاملات عادی، قابلیت استناد به اسناد غیررسمی در فرآیند دادرسی، نبود سامانه‌های یکپارچه ثبت و ضعف نظارت‌های سیستمی، مانع بهره‌برداری کامل از ظرفیت‌های پیشگیرانه این نهاد شده‌اند. بر اساس نتایج تحقیق، اصلاح قوانین، گسترش ثبت الکترونیکی، آموزش حقوقی عمومی و تقویت نظارت‌های هوشمند می‌تواند در کاهش جرایم اقتصادی و افزایش اعتماد عمومی به نظام حقوقی نقش اساسی ایفا کند. https://www.sabtjournal.ir/article_729955.html در عصری که تحولات دیجیتال و بحران‌های پیچیده، بنیان‌های سنتی نظام ثبت اسناد را به چالش کشیده است، تاب‌آوری به عاملی حیاتی برای بقا و رشد این نهادها تبدیل شده است. این پژوهش با هدف پاسخ به این نیاز حیاتی، به طراحی الگوی تاب‌آوری دفاتر ثبت اسناد و املاک رسمی در عصر نسل چهارم خدمات (هوشمند، یکپارچه و تحول‌آفرین) پرداخته است. روش تحقیق به صورت آمیخته (کیفی-کمی) است؛ در بخش کیفی از روش فراترکیب و تکنیک دلفی با مشارکت ۱۵ خبره دارای حداقل مدرک کارشناسی ارشد و ۱۰ سال سابقه کار که با روش نمونه‌گیری هدفمند انتخاب شدند و نرم‌افزارهای SPSS و Excel برای شناسایی ابعاد اولیه الگو بهره گرفته شد. در بخش کمی، داده‌های جمع‌آوری‌شده از ۱۸۰ نفر از فعالان این حوزه دارای حداقل مدرک کارشناسی و 5 سال سابقه کار با کمک روش تحلیل عاملی تأییدی (CFA) و روش حداقل مربعات جزئی (PLS) در نرم‌افزار Smart PLS تحلیل شدند. یافته‌های این پژوهش شامل 28 شاخص می‌باشد که در سه بعد، سازمانی شامل پنج شاخص ، اجتماعی شامل هفت شاخص و فناورانه با شانزده شاخص قابل ‌تدوین است. به‌عنوان راهکار کاربردی، راه‌اندازی مرکز نوآوری باز ثبت برای تقویت تاب‌آوری از طریق همکاری با بازیگران فناوری پیشنهاد شد. https://www.sabtjournal.ir/article_732444.html سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی ناظر به اجاره محل تجاری هستند که در جهت حمایت از مستاجر محل تجاری و به عنوان حق تاجر بر حفظ مشتریان و حق تقدم در اجاره محل وضع شده اند. قانون روابط موجر و مستاجر 1356 انتقال حق مزبور را تنها به موجب سند رسمی معتبر می‌داند؛ در حالی‌که قانون سال 1376 در خصوص لزوم ثبت رسمی انتقال این حق، حکمی را بیان نمی‌کند. باتوجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و نظر به مواد 1 و 4 این قانون، پژوهش حاضر با روش تحیلی-توصیفی و با استفاده از منابع کتابخانه‌ای، در پی بررسی امکان اعمال مقررات ماده 1 قانون مزبور بر انتقال حق سرقفلی و لزوم ثبت رسمی معامله راجع به آن است. در این راستا دو دیدگاه قابل تصور است که بر اساس دیدگاه اول، باتوجه به ماده 1 قانون الزام و موارد مذکور در آن ماده و نیز باتوجه به ماده 4 قانون مزبور انتقال حق سرقفلی مشمول مقررات ماده 1 قانون الزام بوده و تنها به موجب سند رسمی انجام می‌شود. در دیدگاه دوم باتوجه به ماهیت حقوقی حق سرقفلی و ارتباط آن با ماده 1 قانون الزام، اصل اختیاری بودن ثبت اسناد، اصل محدودیت حقوق عینی و نظر به مقررات آمره قانون الزام و تکالیف سنگین قانونی ناظر بر ثبت معاملات، چنین به نظر می‌رسد که قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در پی اعمال مقررات ماده 1 این قانون بر انتقال حق سرقفلی و الزامی دانستن ثبت رسمی انتقال سرقفلی نبوده و حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 صرفاً به موجب مقررات قانون مارالذکر و در حدود همان مقررات به وسیله سند رسمی منتقل می‌گردد. واژگان کلیدی: اجاره، ثبت ، سرقفلی، سند رسمی، حقوق عینی https://www.sabtjournal.ir/article_732662.html در تبصره (3) ماده (10) قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با اعتباربخشی به جایگاه تصرف، فرآیند صدور سند مالکیت در اراضی روستایی، زراعی و باغی را منقلب نموده و ضمن چرخش از تقاضامحور بودنِ استدعای ثبت، نهادهای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و جهادکشاورزی را حسب مورد متولی احراز تصرف مالکانه، معاینه محل، تهیه نقشه و تشکیل پرونده به منظور صدور «اسناد مالکیت تصرفی» نموده است. نهادی که پذیرش و اجرای کامل آن می‌تواند اهداف معطل مانده قوانین ثبتی از جمله قانون جامع حدنگار مبنی بر صدور اسناد مالکیت کلیه اراضی و املاک داخل در محدوده جغرافیایی کشور را محقق نماید. لیکن سپردن وظایفِ تخصصیِ سازمان ثبت به دستگاه‌های غیرمتخصص و اجرای این نهاد بدون توجه به حقوق مالکانه‌ای که در اجرای قوانین قبلی به ثبت رسیده‌اند، موجب افزایش اختلافات و آشفتگی در حوزه مالکیت خواهد شد. این مقاله متضمن مطالعه تطبیقی اسناد مالکیت تصرفی، اجرای تبصره مذکور را به عنوان رهیافت خروج از وضعیت آشفته نظام ثبت مالکیت کشور پذیرفته، لیکن به منظور کاهش مخاطرات ناشی از اجرای آن پیشنهادات کاربردی مبنی بر تخصصی نمودن رسیدگی‌ها ارائه می‌نماید .